Un T4 2024 qui réveille le marché
Après un T3 2024 difficile — marqué par une contraction de 26,6% du volume de transactions — le quatrième trimestre 2024 signe un rebond spectaculaire. Les transactions bondissent de 43,9% en un seul trimestre, toutes catégories confondues, pendant que les prix progressent de 1,1%. Ce n’est pas un accident de calendrier : c’est le signal d’un redémarrage structurel.
Sur l’ensemble de 2024, le marché ressort globalement stable en prix (+0% global) mais dynamique en volume (+5% de transactions). Ce découplage entre prix et volume est caractéristique d’une phase d’absorption : les acheteurs reviennent, mais négocient encore. Le T4 suggère que cette phase touche à sa fin.
Performance par catégorie d’actifs
Variation trimestrielle des prix (T4-2024 / T3-2024) — source IPAI N°61
Appartements
+43,6% transactions +1,1% sur un an
Maisons
+24,2% transactions +1,3% sur un an
Villas
+46,1% transactions 0% sur un an
Terrains
+35,2% transactions +1,0% sur un an
Classement des villes — variation des prix T4 2024
Variation trimestrielle de l’IPAI par ville (T4-2024 / T3-2024) — toutes catégories confondues
Le podium des marchés les plus actifs
Rabat
Apparts +2,8% · Local commercial +15,8%
+0,3% sur l’ensemble de 2024
Casablanca
Terrain urbain +7,1% · Maison +5,3%
-0,2% sur l’ensemble de 2024
Casablanca offre au T4 2024 l’un des profils les plus atypiques. Si la hausse résidentielle reste modérée (+1,7% pour les appartements), c’est le segment foncier qui retient l’attention : +7,1% des prix des terrains urbains en un seul trimestre, avec +63,6% de transactions. Ce mouvement traduit l’anticipation des promoteurs sur des projets d’envergure dans les nouvelles zones d’urbanisation.
| Casablanca — T4 2024 | Δ Prix | Δ Transactions |
|---|---|---|
| Appartement | +1.7% | +42.5% |
| Maison | +5.3% | +50.7% |
| Villa | +2.2% | +93.1% |
| Terrain urbain | +7.1% | +63.6% |
| Local commercial | +2.2% | +66.8% |
| Bureau | +3.2% | +65.7% |
Rabat — T4 2024
Signal fort : local commercial à +15,8% — les loyers prime de Rabat s’ajustent à la hausse.
Tanger — T4 2024
Terrains +4,2% et commerces +8,7% : l’effet Tanger Med sur la demande foncière.
Bilan 2024 : stabilité des prix, dynamisme des volumes
Variation annuelle 2024 vs 2023
La lecture annuelle de 2024 révèle un paradoxe apparent : les prix stagnent globalement, mais les volumes progressent de 5%. En réalité, ce n’est pas un paradoxe — c’est la signature d’une compression des marges de négociation. Les vendeurs tiennent leurs prix, les acheteurs acceptent progressivement. Le regain de T4 (+1,1%) confirme que cette phase d’absorption est terminée.
Lecture d’expert : ce que ces chiffres signifient vraiment
Le marché n'est pas en bulle
Une hausse de 1,1% trimestrielle sur fond de +43,9% de transactions n'est pas le signe d'une bulle spéculative — c'est le signe d'un marché qui rattrape une demande accumulée. Les prix restent disciplinés (+0,8% annuel) malgré l'engouement sur les volumes.
Le foncier de Casablanca et Marrakech est le signal d'alarme pour les promoteurs
Terrains +7,1% à Casablanca et +4,4% à Marrakech en un seul trimestre : la ressource foncière se rarèfie dans les zones premium. Les promoteurs qui n'ont pas constitué leur réserve foncière en 2023-2024 paieront le prix fort en 2025-2026.
Le commercial retrouve des couleurs, les bureaux reviennent
Bureaux +100,4% de transactions au T4, +2,2% de prix : c'est la confirmation que le marché des bureaux, déprimé depuis 2020, reprend vie. Les actifs core dans les quartiers d'affaires de Casablanca et Rabat redeviennent attractifs pour les investisseurs institutionnels.
Agadir : marché atypique, volumes sans prix
+89,9% de transactions pour 0,0% de variation de prix à Agadir — c'est un marché à forte saisonnalité (T4 = fin d'année + afflux touristique) où l'activité explose sans pression haussière. Opportunité ou signal de stagnation durable ? La réponse en T1 2025.
Vue complète : toutes les villes, tous les segments
| Ville | Prix global | Tx global | Résidentiel | Foncier | Professionnel |
|---|---|---|---|---|---|
| Marrakech | +2.7% | +130.7% | +8.8% | +4.4% | - |
| Rabat | +2.3% | +79.1% | +2.4% | +1.5% | +11.8% |
| Casablanca | +2.1% | +47.6% | +1.8% | +7.1% | +2.5% |
| Tanger | +1.7% | +18.6% | +0.6% | +4.2% | +9% |
| Fès | +1% | +37.6% | +0.1% | +0.3% | -0.8% |
| Kénitra | +1% | +40.2% | +0.6% | +1.2% | - |
| Oujda | +0.5% | +16.5% | +0.3% | -2.8% | - |
| El Jadida | +0.2% | +15.9% | +0.4% | +0.2% | -2.2% |
| Agadir | 0% | +89.9% | 0% | - | - |
| Meknès | -0.2% | +48.1% | -0.4% | +0.3% | -1.7% |
Variation trimestrielle T4-2024/T3-2024 · Source : IPAI N°61, Bank Al-Maghrib & ANCFCC
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'IPAI et comment est-il calculé ?
L'IPAI (Indice des Prix des Actifs Immobiliers) est calculé par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC selon la méthode des ventes répétées — seuls les biens ayant fait l'objet d'au moins deux transactions sont retenus. La base est 100 en 2006. Cette méthode élimine le biais de composition du parc vendu.
Les prix vont-ils continuer à monter en 2025 ?
Le rebond de T4 2024 (+1,1%) après une année de quasi-stabilité est un signal positif. La reprise du volume (+43,9% trimestriel) suggère une demande soutenue. Si les taux de crédit continuent leur détente et que le foncier reste contraint, une pression haussière modérée (+2 à +3% annuel) est probable en 2025 dans les grandes villes.
Quelle est la meilleure ville pour investir en immobilier au Maroc en 2025 ?
Marrakech offre la croissance la plus forte (+2,7% T4, +1% annuel) portée par la demande internationale. Rabat et Casablanca restent les valeurs sûres pour l'immobilier de bureau et commercial. Tanger présente le meilleur potentiel foncier grâce à Tanger Med. Chaque profil d'investisseur requiert une analyse spécifique — c'est là que l'expertise RICS devient indispensable.
Comment savoir si le prix d'un bien est aligné avec l'IPAI ?
L'IPAI donne une tendance nationale et par grande ville, mais pas le prix précis d'un bien spécifique. Un rapport d'expertise immobilière certifié RICS est le seul outil qui établit la valeur vénale réelle d'un bien en tenant compte de ses caractéristiques propres, de son environnement immédiat et des transactions comparables récentes.
Analyse de marché · RICS
Votre bien vaut-il plus que l’IPAI ne le suggère ?
L’IPAI est une tendance nationale. La valeur réelle de votre bien dépend de dizaines de facteurs spécifiques. Nos experts RICS produisent un rapport d’expertise précis, documenté et juridiquement opposable.
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