La TPI : la taxe qui surprend les vendeurs
La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI), régie par les articles 224 à 246 du Code Général des Impôts (CGI), frappe toute plus-value réalisée lors de la cession d'un bien immobilier. Son taux est de 20 % sur le profit net — ce qui peut représenter des dizaines de milliers de dirhams sur une transaction immobilière courante.
Le profit net imposable est calculé ainsi : Profit net = Prix de cession − (Prix d'acquisition × Coefficient de réévaluation) − Frais déductibles. Les frais déductibles incluent les intérêts d'emprunt, les frais de notaire à l'acquisition, et les dépenses de travaux justifiées.
- Taux général : 20 % du profit net de cession
- Exonération résidence principale : occupation ininterrompue ≥ 6 ans
- Seuil d'exonération : profit net < 30 000 MAD
- Déclaration : dans les 30 jours suivant la cession
Abattements pour les terrains non bâtis
Pour les terrains non bâtis, la loi prévoit des abattements progressifs en fonction de la durée de détention au-delà de 4 ans :
Exemple : un terrain acquis 500 000 MAD il y a 10 ans, revendu 900 000 MAD. Profit brut : 400 000 MAD. Avec l'abattement de 50 %, la base imposable tombe à 200 000 MAD, soit une TPI de 40 000 MAD au lieu de 80 000 MAD.
Les droits d'enregistrement : à la charge de l'acheteur
Les droits d'enregistrement (DE) sont perçus par l'administration fiscale lors de l'enregistrement de l'acte de vente. Contrairement à la TPI qui pèse sur le vendeur, les droits d'enregistrement sont à la charge de l'acquéreur. Ils sont calculés sur le prix de vente déclaré ou la valeur vénale du bien si celle-ci est supérieure.
| Type de bien | Taux | Conditions |
|---|---|---|
| Immeuble construit — usage d'habitation | 4 % | Taux standard, minimum 1 000 MAD |
| Immeuble construit — usage commercial/mixte | 5 % | Bureaux, commerces, locaux mixtes |
| Terrain non bâti | 5 % | Terrain urbain ou rural à bâtir |
| Logement social (sous conditions) | 3 % | Superficie ≤ 100 m², prix plafonné |
| Donation entre époux / ascendants / descendants | 1,5 % | En ligne directe, acte notarié requis |
| Échanges immobiliers | 3 % | Sur la soulte ou la valeur la plus haute |
Si le prix déclaré dans l'acte est inférieur à la valeur vénale réelle du bien, l'administration fiscale peut procéder à un redressementet appliquer les droits sur la valeur vénale corrigée, majorée de pénalités. Un rapport d'expertise indépendant protège les deux parties.
La TVA immobilière : qui est concerné ?
La TVA immobilière ne concerne pas les particuliers qui vendent leurs biens. Elle s'applique aux opérations de promotion immobilièreet à la vente de biens immeubles dans le cadre d'une activité commerciale ou professionnelle.
- Promotion immobilière standard
- Locaux commerciaux, bureaux (VEFA)
- Logements haut de gamme
- Terrains lotis par un promoteur
- Superficie ≤ 100 m²
- Prix plafonné (selon LF en vigueur)
- Usage exclusivement résidentiel
- Première acquisition par personne physique
Taxe de Services Communaux et Taxe d'Habitation
Ces deux taxes s'appliquent annuellement aux propriétaires et aux occupants de biens immobiliers. Elles sont calculées sur la valeur locative brutedu bien, telle qu'établie par l'administration fiscale.
Récapitulatif : qui paie quoi et quand ?
| Taxe | Qui paie ? | Quand ? | Taux clé | Exonération principale |
|---|---|---|---|---|
| TPI | Vendeur | Lors de la cession | 20 % | Résidence principale ≥ 6 ans |
| Droits d'enregistrement | Acheteur | À l'enregistrement | 4-5 % | Logement social (conditions) |
| TVA immobilière | Promoteur (répercuté) | À la vente VEFA | 10-20 % | LFI (logement faible valeur) |
| TSC | Propriétaire/occupant | Annuellement | 10,5 % | Exonération 5 ans (const. nouvelle) |
| Taxe d'Habitation | Occupant | Annuellement | Progressive | RP si VLN ≤ 5 000 MAD |
Questions fréquentes
Quel est le taux de la TPI au Maroc en 2026 ?+
Le taux général est de 20 % sur le profit net de cession. Pour les terrains non bâtis, des abattements progressifs s'appliquent selon la durée de détention (jusqu'à 70 % au-delà de 16 ans). Le profit net inférieur à 30 000 MAD est exonéré.
Peut-on éviter la TPI sur la vente de sa résidence principale ?+
Oui, à condition d'avoir occupé le bien comme résidence principale de façon ininterrompue pendant au moins 6 ans avant la cession. Cette exonération ne s'applique qu'une seule fois par an et sous réserve que le bien ne génère pas de revenus locatifs.
Qui paie les droits d'enregistrement au Maroc ?+
Les droits d'enregistrement sont légalement à la charge de l'acquéreur, sauf convention contraire entre les parties. Ils sont calculés sur le prix de vente ou sur la valeur vénale si elle est supérieure, au taux de 4 % pour les logements et 5 % pour les autres biens immobiliers construits.
Comment une expertise immobilière réduit-elle le risque fiscal ?+
Un rapport d'expertise RICS établit la valeur vénale du bien de façon méthodique et documentée. En cas de contrôle, ce rapport constitue une preuve opposable à l'administration fiscale et permet d'éviter les redressements arbitraires, tant pour le vendeur (calcul de TPI) que pour l'acheteur (droits d'enregistrement).
Y a-t-il une TVA à payer lors de l'achat d'un appartement neuf au Maroc ?+
Oui, pour un logement neuf en VEFA acheté auprès d'un promoteur. Le taux est de 10 % pour les logements économiques (superficie ≤ 100 m², prix plafonné selon la loi de finances) et de 20 % pour les autres logements. Cette TVA est généralement incluse dans le prix affiché par le promoteur.
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Note : Les taux et seuils mentionnés dans cet article sont donnés à titre indicatif sur la base du CGI marocain et de la loi de finances en vigueur. Consultez un expert fiscal ou notaire pour toute décision relative à votre situation personnelle. Les taux peuvent être modifiés par les lois de finances annuelles.