Source officielle
Cet article analyse l’avant-projet de loi modifiant la loi 7-81 publié par le Secrétariat Général du Gouvernement (SGG) en 2025. Important :le numéro officiel de ce texte (visible dans l’URL du SGG comme référence interne) n’est pas encore attribué — le document original présente des pointillés à la place du numéro de loi. Il sera fixé lors de l’adoption en Conseil de gouvernement. Analyse réalisée par les experts RICS de ReaConsult.
La loi 7-81 : 43 ans de retards et d’indemnisations insuffisantes
Promulguée le 6 mai 1982, la loi 7-81 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique et à l’occupation temporaire a régi pendant plus de quatre décennies l’une des prérogatives les plus sensibles de l’État : la possibilité de priver un citoyen de sa propriété contre son gré, au nom de l’intérêt général.
Or la note introductive du Ministère jointe à cet avant-projet est explicite sur les défaillances constatées. La note introductive du Ministère identifie plusieurs problèmes structurels que la loi actuelle n’a pas su résoudre :
Des procédures sans délais contraignants
La loi 7-81 fixait des étapes mais peu de délais sanctionnés. Des dossiers d'expropriation pouvaient s'étirer sur 5 à 10 ans, pendant lesquels le propriétaire ne pouvait ni vendre, ni construire, ni hypothéquer son bien.
Une indemnisation déconnectée du marché
La valeur retenue était souvent la valeur fiscale déclarée — très inférieure à la valeur de marché réelle. Le propriétaire recevait une somme insuffisante pour se reloger ou réinvestir dans un bien équivalent.
Aucun outil numérique
Toutes les publications et notifications se faisaient uniquement par voie papier (Bulletin Officiel, affichage physique). Les Marocains résidant à l'étranger (MRE) ne pouvaient pas suivre une procédure affectant leur bien sans se déplacer.
Aucune commission d'évaluation spécialisée
L'administration fixait elle-même le montant de l'indemnisation, sans obligation de recourir à une expertise indépendante ni à une commission spécialisée. Le rapport de force était structurellement défavorable au propriétaire.
Les 8 grands changements de l’avant-projet 2025
Le projet modifie et complète les articles 2, 3, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 37, 39, 40, 41, 42, 43, 45, 46, 47, 50, 53, 54 et 57 de la loi 7-81, et en supprime plusieurs. Voici les changements les plus structurants :
Synthèse comparative : loi 7-81 vs avant-projet 2025
| Point clé | Loi 7-81 (actuelle) | Avant-projet 2025 (nouveau) |
|---|---|---|
| Délai déclaration utilité publique | 2 ans | 1 an |
| Base d'indemnisation | Valeur fiscale déclarée | Valeur vénale réelle (marché) |
| Publication des actes | Bulletin Officiel uniquement | BO + portail ANCFCC + numérique |
| Commission d'évaluation | Inexistante | Commission spécialisée obligatoire |
| Tribunal compétent | TPI ordinaire | Section spécialisée immobilière |
| Durée max occupation temporaire | Indéterminée | 6 ans maximum |
| Voie de recours rapide | Procédure au fond (années) | Référé administratif (3 mois) |
| Sanctions pour obstruction | Aucune sanction pénale | Délit correctionnel (art. 37) |
| Protection MRE | Aucune disposition spécifique | Notification numérique + portail |
| Terres agricoles irriguées | Non différenciées | Indemnisation perte de récolte incluse |
Propriétaire d'un bien visé par l'expropriation
- →Vous avez désormais le droit à une indemnisation basée sur la valeur de marché réelle — exigez une expertise RICS indépendante avant d'accepter toute offre.
- →Vous pouvez contester via un référé administratif dans les 3 mois suivant la notification — sans attendre une procédure au fond de plusieurs années.
- →Si la procédure dépasse 1 an sans résolution, vous pouvez demander la levée de la contrainte sur votre bien.
Marocains résidant à l'étranger (MRE)
- →La publication électronique sur l'ANCFCC vous permet désormais de suivre toute procédure concernant votre bien depuis l'étranger.
- →Vous pouvez mandater un expert immobilier et un avocat au Maroc pour défendre vos droits à distance — sans vous déplacer pour chaque audience.
- →L'indemnisation ne peut plus être versée à votre insu : notification obligatoire via les canaux officiels incluant les plateformes numériques.
Promoteurs et investisseurs institutionnels
- →Les délais réduits à 1 an offrent une meilleure visibilité pour les projets nécessitant des acquisitions foncières pour cause d'utilité publique.
- →La Commission d'Indemnisation spécialisée réduit le risque de sur-valorisation arbitraire par les propriétaires lors des négociations.
- →Les projets d'infrastructure (routes, eau, énergie) bénéficient d'un cadre juridique plus prévisible.
Pourquoi l’expertise immobilière devient encore plus cruciale
La réforme la plus importante portée par cet avant-projet est sans doute l’obligation d’une indemnisation basée sur la valeur vénale réelledu bien au moment de l’enquête parcellaire. Ce changement semble simple — mais il a des conséquences majeures.
Sous la loi 7-81, l’administration pouvait s’appuyer sur la valeur fiscale — souvent 30 à 50 % inférieure à la valeur de marché dans les zones en développement. Désormais, si le propriétaire dispose d’un rapport d’expertise indépendant certifié RICS documentant la valeur réelle, il dispose d’un argument juridique solide pour contester toute offre d’indemnisation inférieure.
Conseil expert ReaConsult
Si votre bien est visé par une enquête parcellaire ou une déclaration d’utilité publique, faites réaliser immédiatement une expertise RICS indépendante. La valeur retenue dans le rapport sera celle du moment de l’enquête — pas du moment du jugement. Attendre peut vous faire perdre la plus-value accumulée pendant la procédure.
Ce que le projet ne résout pas encore
Malgré ses avancées, cet avant-projet laisse ouvertes plusieurs questions que les professionnels du droit foncier et de l’immobilier soulèvent :
Composition de la Commission
Le texte prévoit une commission d'indemnisation mais ne détaille pas précisément les critères de qualification de ses membres. Des décrets d'application seront nécessaires.
Délais d'application
Le projet prévoit que les textes d'application de la loi 7-81 continuent à s'appliquer jusqu'à leur remplacement. La période transitoire pourrait durer plusieurs années.
Biens sans titre foncier
Les biens non titrés ou en cours d'immatriculation restent dans une zone grise — le projet ne traite pas explicitement leur régime d'indemnisation.
Habous (biens de mainmorte)
Les biens Habous sont expressément exclus du champ d'application principal du projet, renvoyant à un régime séparé non encore clarifié.
Prochaines étapes législatives
Avant-projet déposé au SGG
Consultation des parties prenantes (barreaux, notaires, ANCFCC)
Adoption en Conseil de gouvernement
Vote au Parlement (Chambre des représentants)
Publication au Bulletin Officiel & entrée en vigueur
Décrets d'application (Commission, procédures numériques)
Questions fréquentes
Mon bien est visé par une expropriation. L'avant-projet me protège-t-il déjà ?
Non — tant que le projet n'est pas publié au Bulletin Officiel, la loi 7-81 continue de s'appliquer. Mais vous pouvez dès maintenant faire réaliser une expertise RICS pour documenter la valeur réelle de votre bien, ce que vous pourrez utiliser dans toute négociation ou contentieux.
Quelle est la différence entre valeur fiscale et valeur vénale ?
La valeur fiscale est celle déclarée dans les actes notariés et enregistrée par la DGI — souvent sous-évaluée pour réduire les droits d'enregistrement. La valeur vénale est la valeur de marché réelle au moment de l'évaluation, ce qu'un acheteur informé serait prêt à payer. L'écart peut atteindre 30 à 80 % selon la zone et le type de bien.
Que faire si l'indemnisation proposée est insuffisante ?
Une fois la réforme adoptée, vous disposerez d'un référé administratif (délai de 3 mois). En attendant, commencez par mandater un expert RICS pour documenter la valeur réelle de votre bien — ce rapport sera utilisable dans tout contentieux, même sous la loi 7-81 actuelle.
Mon bien est occupé temporairement depuis plus de 6 ans. Que faire ?
L'avant-projet introduit une durée maximale de 6 ans pour l'occupation temporaire. Une fois le texte adopté et publié, vous pourrez demander la main-levée de la contrainte si cette durée est dépassée sans expropriation formelle. Cette disposition n'existait pas dans la loi 7-81.
Expropriation · Expertise RICS
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