Points clés
L’expropriation pour cause d’utilité publique est la procédure par laquelle l’État ou une collectivité contraint un propriétaire à céder son bien immobilier au profit d’un projet d’intérêt général. Au Maroc, elle est régie par la loi 7-81 promulguée le 6 mai 1982. Ce guide détaille chaque étape de la procédure et les droits du propriétaire.
1. Cadre juridique : la loi 7-81 relative à l’expropriation
La loi 7-81 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique et à l’occupation temporaire constitue le socle juridique de l’expropriation au Maroc. Promulguée par le dahir n° 1-81-254 du 6 mai 1982, elle établit les conditions dans lesquelles l’État, les collectivités territoriales ou les établissements publics peuvent procéder à l’acquisition forcée de biens immobiliers privés.
Le texte s’inscrit dans le cadre constitutionnel marocain, notamment l’article 35 de la Constitution de 2011 qui garantit le droit de propriété tout en prévoyant sa limitation pour cause d’utilité publique. La loi 7-81 organise deux mécanismes distincts : l’expropriation proprement dite (transfert définitif de propriété) et l’occupation temporaire (privation temporaire de jouissance).
Ses dispositions sont complétées par le décret d’application n° 2-82-382 du 16 avril 1983 et par une jurisprudence abondante de la Cour de cassation, notamment en matière de fixation de l’indemnité. En 2025, un avant-projet de réforme a été soumis au Secrétariat Général du Gouvernement pour moderniser ce cadre législatif vieux de plus de quatre décennies.
2. Conditions de l’expropriation : utilité publique et nécessité
L’expropriation ne peut être prononcée que lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : l’existence d’un projet d’utilité publique et la nécessité d’acquérir le bien visé pour réaliser ce projet. L’article 2 de la loi 7-81 énumère les opérations susceptibles de justifier une déclaration d’utilité publique.
Projets d'infrastructure
Construction de routes, autoroutes, voies ferrées, ports, aéroports, barrages et ouvrages hydrauliques. Ces projets constituent la majorité des cas d'expropriation au Maroc.
Équipements publics
Hôpitaux, établissements scolaires, casernes, cimetières, marchés communaux et tout bâtiment affecté à un service public. L'utilité publique est généralement reconnue sans contestation.
Aménagement urbain
Plans d'aménagement, restructuration de quartiers, création de zones industrielles ou touristiques. L'utilité publique doit être vérifiée au cas par cas par le juge administratif.
Opérations de sauvegarde
Protection du patrimoine historique, prévention des risques naturels (inondations, glissements de terrain). L'urgence peut justifier une procédure accélérée.
Le contrôle de l’utilité publique est exercé par le juge administratif, qui vérifie que le projet invoqué correspond effectivement à un intérêt général et que l’acquisition du bien concerné est nécessaire à sa réalisation. La jurisprudence marocaine a progressivement renforcé ce contrôle en exigeant un lien direct entre le bien visé et le projet déclaré d’utilité publique.
3. Procédure administrative : de la déclaration à l’enquête parcellaire
La procédure d’expropriation se déroule en deux phases successives : une phase administrative et une phase judiciaire. La phase administrative comprend la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire.
La déclaration d’utilité publique (DUP)
La procédure débute par un acte administratif — décret ou arrêté selon l’importance du projet — qui déclare l’utilité publique des travaux projetés et désigne la zone concernée. Cet acte est publié au Bulletin Officiel et affiché dans les locaux de la commune concernée. La publication déclenche un délai de deux ans pendant lequel la procédure doit être menée à son terme, faute de quoi la DUP devient caduque.
L’enquête parcellaire
L’enquête parcellaire a pour objet d’identifier les propriétaires et titulaires de droits réels sur les immeubles situés dans la zone d’expropriation. Elle est ouverte par arrêté publié au Bulletin Officiel et donne lieu à un registre déposé à la commune pendant un délai de deux mois, durant lequel tout intéressé peut présenter ses observations.
À l’issue de l’enquête, l’administration établit la liste définitive des parcelles à exproprier et des propriétaires concernés. C’est à ce stade que la tentative de cession amiable est engagée : l’expropriant propose un prix au propriétaire, basé sur l’estimation de l’administration.
Si le propriétaire accepte, un acte de cession amiable est signé devant notaire et le transfert de propriété est inscrit sur les livres fonciers. Si le propriétaire refuse l’offre — ce qui est fréquent lorsque le montant proposé est inférieur à la valeur réelle du bien — la procédure passe en phase judiciaire.
4. Procédure judiciaire et transfert de propriété
En cas d’échec de la cession amiable, l’administration saisit le tribunal de première instance pour obtenir le prononcé du transfert de propriété. Le juge vérifie la régularité de la procédure administrative (publication de la DUP, respect des délais, tenue de l’enquête parcellaire) avant de prononcer le transfert.
Le jugement de transfert de propriété produit un double effet : il transfère la propriété du bien à l’expropriant et il fixe le montant de l’indemnité due au propriétaire. Le juge ordonne généralement une expertise judiciaire pour déterminer la valeur vénale du bien, ce qui constitue un moment déterminant de la procédure.
Le transfert de propriété n’est définitif qu’après la consignation de l’indemnité fixée par le juge. L’expropriant doit consigner le montant auprès de la Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG) avant de prendre possession du bien. Cette garantie protège le propriétaire contre une dépossession sans contrepartie.
Le jugement est susceptible d’appel devant la Cour d’appel, tant sur la régularité de la procédure que sur le montant de l’indemnité. L’appel n’est pas suspensif : l’expropriant peut prendre possession du bien dès la consignation, même si le propriétaire conteste le montant devant la juridiction d’appel.
5. Indemnisation : calcul et contestation
L’indemnité d’expropriation constitue la contrepartie de la privation de propriété. L’article 20 de la loi 7-81 pose le principe d’une indemnité juste, couvrant l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité ne peut pas être inférieure à la valeur réelle du bien au jour du prononcé du jugement.
Critères de calcul de l’indemnité
- ▸Valeur vénale du bien : prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché libre à la date du jugement.
- ▸Plus-value ou moins-value résultant de l'annonce du projet (non prise en compte pour éviter la spéculation).
- ▸Indemnité de remploi : frais que le propriétaire devra engager pour acquérir un bien équivalent (droits d'enregistrement, frais de notaire).
- ▸Préjudice commercial ou professionnel : perte de chiffre d'affaires, frais de déménagement, perte de clientèle pour les locaux commerciaux.
- ▸Indemnité pour perte de récolte : applicable aux terrains agricoles, calculée sur la base du rendement annuel moyen.
En pratique, le montant proposé par l’administration est souvent inférieur à la valeur de marché réelle. Le propriétaire a tout intérêt à produire une expertise immobilière indépendante pour contester l’offre administrative. La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que le juge doit fixer l’indemnité sur la base de la valeur vénale réelle et non sur la valeur fiscale déclarée.
La contestation du montant peut être portée en appel, où le propriétaire peut demander une contre-expertise. Les tribunaux marocains acceptent de plus en plus les rapports d’expertise conformes aux normes internationales (RICS, IVS), ce qui renforce la crédibilité de l’évaluation produite par le propriétaire.
6. Rôle de l’expert immobilier dans l’expropriation
L’expert immobilier intervient à plusieurs stades de la procédure d’expropriation. Son rôle est déterminant pour garantir que le propriétaire reçoive une indemnisation juste, reflétant la valeur réelle de son bien sur le marché.
Phase amiable
L'expert évalue la valeur vénale du bien avant la négociation avec l'administration. Son rapport permet au propriétaire de disposer d'une base chiffrée solide pour accepter ou refuser l'offre administrative. Une expertise RICS indépendante peut révéler un écart de 30 à 60 % entre l'offre de l'État et la valeur réelle du marché.
Expertise judiciaire
Le juge désigne souvent un expert judiciaire pour évaluer le bien. Le propriétaire peut demander une contre-expertise s'il estime que l'évaluation judiciaire est insuffisante. Le rapport d'un expert certifié RICS constitue un argument de poids devant le tribunal.
Appel et cassation
En cas d'appel sur le montant de l'indemnité, l'expert immobilier peut actualiser son évaluation pour prendre en compte l'évolution du marché entre la date du premier jugement et la date de la décision d'appel. La Cour de cassation a validé cette approche.
Conseil stratégique
Au-delà de l'évaluation, l'expert immobilier conseille le propriétaire sur la stratégie à adopter : accepter ou refuser la cession amiable, éléments de préjudice à inclure dans la demande d'indemnisation, opportunité de contester la DUP elle-même.
Questions fréquentes sur l’expropriation au Maroc
Quelles sont les conditions légales pour qu'une expropriation soit déclarée au Maroc ?
L'expropriation ne peut être prononcée que pour cause d'utilité publique, constatée par un acte administratif (décret ou arrêté) publié au Bulletin Officiel. Le projet doit servir l'intérêt général : infrastructure, équipements publics, aménagement urbain. L'acte déclaratif est soumis au contrôle du juge administratif.
Comment est calculée l'indemnité d'expropriation au Maroc ?
L'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain. Elle est calculée sur la base de la valeur vénale du bien au jour du jugement, augmentée de l'indemnité de remploi et, le cas échéant, du préjudice commercial ou de la perte de récolte. Une expertise immobilière indépendante est souvent déterminante.
Peut-on contester une expropriation pour cause d'utilité publique au Maroc ?
Oui. Le propriétaire peut contester la DUP devant le tribunal administratif (absence d'utilité publique réelle, vice de procédure) et le montant de l'indemnisation devant le tribunal de première instance puis en appel. Une expertise RICS indépendante renforce significativement la position du propriétaire.
Quel est le rôle de l'expert immobilier dans une procédure d'expropriation ?
L'expert immobilier évalue la valeur vénale réelle du bien, produit un rapport conforme aux normes RICS/IVS, assiste le propriétaire en phase amiable et fournit un rapport contradictoire utilisable devant le tribunal. Son intervention peut représenter une différence de plusieurs centaines de milliers de dirhams sur l'indemnisation finale.
Expropriation · Expertise RICS
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